マンション経営は、初心者の方でも始めやすい事業の一つです。
しかし、初めてマンション経営に挑戦する場合、始め方がよく分からない方も多いでしょう。
マンション経営には特別な資格は必要ありませんが、さまざまな知識や最新情報が必要です。
そこで今回は、マンション経営を検討している方向けに、マンション経営の始め方や必要な知識、費用やポイントについて解説します。
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マンション経営の始め方①必要な知識
マンション経営を始め方の一つに、不動産や法律、最新の社会の動向などのさまざまな知識を取り込む必要があります。
必要な知識を習得し、マンション経営を成功に導きましょう。
マンション経営に始めるにあたって必要な知識を以下に解説します。
不動産の知識
マンション経営の始め方には、利益が得られる物件であるのかを見極める力や経営方法などの不動産知識の習得が必要です。
まずマンション経営を始めるにあたって、物件を購入する際には、将来的に収益が見込める物件であるかどうかを見極める知識が必要です。
次に、物件を購入する際には、自己資金あるいは金融機関から融資を受けるケースが多いため、融資に関する知識もあると良いでしょう。
物件が決まれば、周辺相場から適切な賃料を設定し、空室リスクを想定したうえで経営予想を立てなければなりません。
さらに、マンションのメンテナンスや経年劣化による修繕などが対応できる知識も必要です。
これらの不動産に関する知識を習得しておくと良いです。
法律に関する知識
物件を購入したり貸し出したりするための契約時に必要な法律の知識を習得するのも、マンション経営の始め方の一つです。
収益物件を購入する際には売買契約を結び、物件を貸し出す際には賃貸借契約を結びます。
契約内容を把握するためにも、法律に関する知識を持っているとスムーズに理解できるでしょう。
とくに借地借家法の知識を習得するのが重要です。
なぜならば、借地借家法で定められている規定は、入居者が守られる内容ではあるが、貸主にとっては厳しい内容だからです。
マンション経営にあたって貸主を悩ます条文が多いため、あらかじめ理解を深めておく必要があります。
このように契約の手続きを進めるにあたって、不動産の法律に関する知識を習得しておきましょう。
社会の動向に関する知識
マンション経営の始め方には、常に最新の社会の動向に関する知識を得ることも大切です。
たとえマンション一室だけの経営だとしても、市場に出しておこなわれる事業の一つです。
安定した収入を得るためにも、市場の最新情報にアンテナを張っておきましょう。
必要な情報は集め、的確な判断を定められる能力を身につけると良いです。
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マンション経営の始め方①必要な費用
マンション経営には必要な費用を準備したり理解するのも、マンション経営の始め方の一つです。
マンション経営を始めるには、初期費用とランニングコストの費用がかかります。
マンション経営の始める際に必要な費用について、以下に解説します。
初期費用
マンション経営を始めるにあたって、購入物件の条件によって異なりますが、物件価格の約8%～10%を初期費用として準備しておきましょう。
まず、物件を購入する際にかかる費用が必要です。
物件の購入費は、立地や築年数によって変動しますが、数千万円～数億円の費用がかかると見積もりましょう。
購入する際、不動産仲介手数料や売買契約書に貼り付ける印紙代がかかります。
また、不動産の登記に必要な登録免許税と、不動産の取得時に課される不動産取得税が発生します。
自己資金だけで購入するケースは珍しく、金融機関で融資を受ける場合には、投資ローンの手続き費と保証料が必要な点には注意しましょう。
そのほかにも、不動産登記を司法書士に依頼した場合には、報酬を支払わなければなりません。
このように、マンション経営を始めるにあたって、多くの費用がかかります。
ランニングコスト
実際にマンション経営を始めると、物件を維持管理するためのさまざまなランニングコストがかかります。
まず必要なのは、マンション管理会社への管理委託料です。
ご自身でマンションの管理ができれば問題ありませんが、不動産会社へ管理委託料を支払って管理を依頼するケースがほとんどです。
融資を受けて物件を購入した場合は、毎月のローン返済額を支払わなければなりません。
借り入れ金額と返済期間の設定によって返済額が変わるため、見込まれる家賃収入とのバランスを考慮して考えましょう。
固定資産税と都市計画税の支払いもランニングコストの一つです。
マンション経営によって収益を得た場合には、収益の半分近くの所得税が課せられる点にも注意してください。
さらに、入居者が快適に住めるように、修禅費やリフォーム費用も必要です。
いざマンション経営が始まったとしても、さまざまなランニングコストがかかることを理解しておきましょう。
資金計画の立て方
マンション経営を始めるにあたっては、赤字を回避して収益を得られるように、資金計画を立てる必要があります。
まずは、先述したマンション購入の際に必要な費用と、経営していくなかで必要なランニングコストを計算すると良いです。
マンションのローン返済がある場合は、金利と返済期間を設定して無理のない返済計画を立て、長期的な資産計画を立てましょう。
マンション購入の際に自己資金を多額に投入できると、毎月のローン返済にゆとりができます。
しかし、マンション経営は、少ない投資金で大きな収入が得られるリバレッジ効果ができる事業です。
空室リスクや修繕費用などのリスクに備えて、自己資金を温存しておくのもおすすめです。
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マンション経営の始め方③成功させるポイント
マンション経営を成功させるための始め方のポイントは、マーケットリサーチをおこなったり、リスクについて調べることです。
マンション経営を成功させるポイントについて、以下に解説します。
マーケットリサーチをおこなう
マンション経営を成功させるためには、立地や地域のニーズなどの入念なマーケットリサーチをおこなうのがポイントです。
まずマンション経営にあたって物件を購入する際は、立地を重視しましょう。
最寄り駅や繁華街から近い人気のエリアだと、空室リスクと家賃下落リスクに陥る可能性が低いからです。
しかし人気のエリアにあるマンションだと、購入費用が上がる可能性が高い点には注意してください。
次に、購入するマンションは、地域のニーズにあった物件を選びましょう。
たとえば、大学や専門学校などの教育施設が多いエリアだと、家賃が低めのワンルームマンションの需要が高いと考えられます。
一方で、ファミリー層が多いエリアだと、部屋の間取りが多く広いマンションが求められます。
このように、念入りにリサーチをおこなってから購入するマンションを決めましょう。
リスクを予想する
マンション経営を成功するには、あらかじめリスクについても予想しておくのが成功のポイントです。
マンション経営に起こり得るリスクは、空室や経年劣化、入居者トラブルなどが挙げられます。
トラブルが起こってしまったから対策するのではなく、あらかじめリスクを予想して対策を講じることが大切です。
資金計画や収支計画をおこなう際には、リスクを踏まえたうえで作成しましょう。
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まとめ
マンション経営を始めるには、不動産や法律、社会の動向に関する知識の習得が必要です。
また、初期費用とランニングコストの準備と理解、そして資金計画の立案が重要です。
成功させるためには、マーケットリサーチをおこない、リスクを予想して対策を講じることがポイントとなります。
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