近年、節税対策や保険の代わりとして、不動産投資が注目を集めています。
不動産投資をおこなう際は資金が必要ということもあり、金融機関で融資を受けることが一般的ですが、初めての方だとどうすれば良いのか分からないという方も多いでしょう。
今回はそのような方のために、融資手続きの流れや条件、金利について解説します。
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不動産投資の融資手続きの流れ
不動産投資の融資手続きは、どれも重要なステップなので、確実に遂行することが求められます。
複数の段階を丁寧に進める必要があるため、しっかりと流れを把握しておきましょう。
ゼロから不動産投資をおこなうのであれば、不動産会社と提携した金融機関のローンを活用するのが一般的です。
不動産会社のサポートにより、手続きや書類の処理がスムーズに進みます。
融資手続きの流れ①適切な金融機関の選定
まずはじめに、融資を依頼する金融機関を選定しましょう。
ただし、すぐに金融機関に直接依頼するのではなく、事前に複数の金融機関に打診をおこないます。
これにより、条件に合った金融機関を見つけることができるのです。
事前の打診により、融資可能な上限額も把握できます。
ただし、直接銀行に行くと、担当者が忙しくて適切な相談が受けられない可能性がありますので、事前に連絡を取り、面談の予約を取ることが重要です。
融資面談では、提出された資料を基に事前審査がおこなわれます。
融資手続きの流れ②ローンの申請準備
金融機関を決定したら、申請に向けた準備をおこないます。
ローン申請には、申込書以外にさまざまな書類が必要となるため、これらを準備しておきましょう。
たとえば、物件資料や本人に関する各種書類が含まれます。
物件関連の書類は不動産会社が提供してくれますが、金融機関ごとに必要な書類が異なるため、確認が必要です。
融資手続きの流れ③本審査の申し込み
事前審査が通ったら、提出する書類に不備のないことが確認され、本審査の手続きを進めます。
審査期間は通常数日から数週間です。
さらに、審査は信用照会を通じておこなわれ、申請者の信用情報が確認されます。
審査期間は数週間から1か月ほどかかることが一般的です。
融資手続きの流れ④審査結果の通知
審査に通過した場合、融資決定の通知が届きますが、注意が必要です。
融資決定がすべての希望通りになるとは限りません。
審査結果によっては、金利や借入期間が希望と異なることがあります。
融資手続きの流れ⑤融資手続き
審査に通過したら、金融機関から融資決定の連絡があります。
契約書類の取り交わしと共に、抵当権設定契約や団体信用生命保険の契約もおこなわれます。
融資手続きの流れ⑥融資の実行と投資物件購入
契約書類の取り交わしたあと、融資が実行され、物件の購入が可能となります。
融資の実行後は、法務局での所有権移転と抵当権設定の登記がおこなわれます。
不動産投資では、個人だけでなく投資対象物件も審査対象となりますので、両者の審査基準を把握しておくことが重要です。
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不動産投資の融資の仕組みと条件
不動産投資をおこなうときには、多くの場合、資金面での支援が必要となります。
この支援の一つが金融機関からの融資です。
ただし、融資を受けるには一定の条件をクリアする必要があります。
ここでは、不動産投資の融資条件について詳しく見ていきましょう。
不動産投資の融資の仕組み
不動産投資における融資は、単なる住宅ローンとは異なります。
通常の住宅ローンは自己居住用の住宅を購入するための融資ですが、不動産投資の場合は「事業としての融資」となるのです。
したがって、融資を受けるときには、自己の返済能力だけでなく、投資事業自体の採算性や持続性も審査されます。
この点を理解しておくことが重要です。
融資を受けるための一般的な条件
不動産投資における融資を受けるためには、さまざまな条件を満たす必要があります。
以下は、一般的な条件の例ですが、金融機関によって異なることがあります。
＜年収＞
通常、年収は最低でも約400万円程度が求められます。
ただし、個人事業の場合は、売上から経費を差し引いた所得が審査の対象となります。
＜雇用形態＞
正規雇用での安定した職業が好まれます。
公務員や医師、士業などの安定性が高い職業は、融資の審査に有利です。
＜勤務年数＞
2年以上の勤続が一般的であり、長期的な安定性が重視されます。
転職が頻繁な場合は、信用度が下がる可能性があります。
＜健康状態＞
健康であることが求められます。
健康問題があると、返済能力が低下する恐れがあるため、審査が難しくなります。
＜投資先物件の収益性＞
融資を受ける物件の収益性が高いほど、融資の審査に通りやすくなります。
＜担保物件の価値＞
物件の担保価値が高いほど、金融機関にとってリスクが低くなります。
上記の条件は一般的なもので、実際の融資条件は金融機関や個々の状況によって異なります。
融資を受ける際には、ご自身の状況と融資条件を十分に把握し、適切な準備をおこなうことが重要です。
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不動産投資の融資で注目すべき金利について
不動産投資において融資を受ける際、ローン金利は重要な要素です。
金利の選択が将来の支払額に大きな影響を与えるため、慎重に検討することが不可欠です。
ここでは、固定金利と変動金利の違いや、各種金融機関の金利相場について解説します。
固定金利と変動金利の違いとは
＜変動金利＞
変動金利は一定期間ごとに変動する金利方式です。
この金利方式では、金利の急激な上昇によって返済額が増加するリスクがありますが、多くの場合、緩和措置が設けられています。
例えば、金利上昇時には一定期間は旧金利のまま適用されたり、返済額が一定の上限を超えないように調整されたりします。
変動金利の最大のメリットは、契約時の金利が比較的低いことです。
とくに、現在のマイナス金利政策下では、変動金利の水準が過去稀に見る低水準で推移しています。
＜固定金利＞
固定金利は返済完了まで一定の金利を支払う方式です。
この方式では、将来の支払額が事前に確定されるため、資金計画の立てやすさが大きな利点です。
また、将来の金利上昇に備えて、低金利での契約が可能になります。
ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高い傾向があります。
そして、金利の固定された間に市場金利が下落しても、その恩恵を受けることができません。
金融機関ごとの不動産投資ローンの金利相場
不動産投資ローンを提供する金融機関は多岐に渡りますが、それぞれの金利は異なります。
以下では、主要な金融機関の金利相場を紹介します。
メガバンクと都市銀行の金利
主要なメガバンクや都市銀行の金利は、変動金利が約1％前後です。
これらの金融機関は金利が低めでありながら、審査は厳しい傾向があります。
しかし、全国各地に支店があるため、物件の立地に制約が少ない利点があります。
地方銀行や信用金庫・信用組合の金利
地方銀行や信用金庫、信用組合の金利はエリアによって異なりますが、一般的に変動金利が1.5～2％程度となっています。
これらの金融機関は地域密着型であり、長期的な借入も可能な場合があります。
日本政策金融公庫の金利
日本政策金融公庫の金利は固定金利で、約1.2～1.9％程度となっています。
ほかの金融機関と異なる審査基準を持ち、事業性を重視する特徴があります。
これらの金利相場は一般的なものであり、実際の金利は個々の状況や交渉次第で変動するのです。
不動産投資をおこなう際には、ご自身の状況や金利条件を十分に把握し、最適な選択をすることが重要です。
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まとめ
不動産投資の融資手続きは慎重な段階を踏む必要があります。
融資条件として年収や職業・物件の収益性などが含まれ、審査期間は数日から数週間かかります。
また、変動金利と固定金利にはそれぞれメリットがあり、金融機関ごとに金利相場が異なるのです。
今回の記事を参考に、ご自身の状況や将来の計画に合わせて、最適な選択をおこないましょう。
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