賃貸物件の店舗やオフィスにおいては、返却するときに原状回復が条件になっている場合があります。
それに伴って、退去する際にはトラブルが起こりやすいのをご存でしょうか。
この記事では、貸店舗における原状回復の内容と範囲のほか、必要な費用や注意点もご説明するため、貸店舗を借りているという方はお役立てください。
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店舗における原状回復の内容や範囲
貸店舗から退去する際に原状回復が必要な範囲は、契約書などによって定められます。
契約書で定められているにも関わらず、トラブルが起こるのには理由があります。
ここでは、原状回復として求められる内容や範囲についてご説明するので参考にしてください。
賃貸物件の種類
賃貸物件は、原状回復が必要なものと、以前の借主の設備や什器が残ったまま利用する居抜き物件の2種類に分かれます。
居抜き物件のときには、内装造作や設備を後継のテナントへ承継することが多く、退去の際に原状回復を求められないのが一般的です。
ただし、居抜き物件でも、損傷が激しいときには修繕やクリーニングなどを求められる可能性がある点に注意しましょう。
居住用賃貸物件に対するガイドライン
賃貸物件を退去する際にトラブルが相次ぎ、国土交通省はトラブル防止を目的として、1998年に原状回復に関するガイドラインを定めました。
賃貸物件で発生する経年劣化や自然損耗、通常損耗については、修繕が必要な際には貸主の責任において対処する必要があります。
一般住居では、内装工事や造作がおこなわれることは極めて稀なため、居住者が傷をつけるといったことがない限り、原状回復を求められることは無いでしょう。
なお、原状回復を求められても、契約開始時点と同じ状態に戻す必要はありません。
カーペットやクロス、戸棚、洗面台などは、減価償却資産の耐用年数等に関する省令で定められている耐用年数を基に、設備や調度品の残存価格を計算します。
ガイドラインでは、退去時に交換が必要なときの扱いとして残存価格と工事費用、廃棄費用を考慮したうえで原状回復費用を求めるよう示されています。
ただし、ガイドラインの対象は民間の居住用賃貸物件に限られたものであり、貸店舗は対象外です。
貸店舗においては、借主が全額負担するのが基本になります。
ガイドラインの記載内容を誤解して、トラブルにつながっていることもあるため、十分に注意しましょう。
原状回復の範囲
貸店舗の賃貸借契約書や特約事項には、借主の全額負担により契約開始のときと同じ状態に戻すよう定められていることが多数を占めます。
貸店舗は、業種によって物件の使い方が大きく異なるため、通常損耗などの補修費用を家賃に含めるのは困難です。
なお、原状回復として求められる範囲は物件ごとに異なるため、契約書などで確認する必要があります。
具体例としては、内装造作の解体・撤去のほか、壁・床の張り替え、天井の塗装、照明機具の復元、エアコンクリーニング、配線撤去、水回りのクリーニングなどが求められます。
また、スケルトン物件では、退去する際にスケルトン状態に戻すよう定められている可能性が高いでしょう。
スケルトン状態に戻すには、内装部分をすべて解体して骨組みの状態にするとともに、廃材処分も必要です。
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店舗の原状回復にかかる費用
賃貸物件を借りてから壁や床を張り替えたり、天井を塗装したりした場合は、退去する際の作業量が大きくなります。
利用するにあたって、借主が施した改修などが多いほど費用がかかるかもしれません。
スケルトン物件
賃貸物件のなかには、建物の躯体だけの状態で壁紙や内装がないスケルトンの物件があります。
内装のデザインなどを自由に施せる点がメリットの1つです。
一方、退去する際には、壁紙や内装などをすべて撤去し、骨組みの状態に戻すために多大な費用がかかります。
なお、居抜き物件のなかにも、退去の際にスケルトン状態にするよう契約書で定められている場合が増えているため注意が必要です。
業者の指定
契約書において、原状回復工事の施工業者を指定されていることが一般的です。
施工業者が指定されていることで、工事費用が高額になってしまうことがあるかもしれません。
親交のある施工業者に費用を抑えて対応してもらおうと考えていても、業者が指定されていると依頼できません。
費用を負担しないオーナー側には価格交渉は不要であり、仮に高い金額を請求されても借主に通知するだけで済みます。
また、オーナーと親交のある業者という理由で、業者を指定している可能性も考えられます。
費用相場
原状回復費用は、小規模な物件では坪単価が安くなり、大規模なものになると高額になる傾向がみられます。
10～50坪程度の物件における坪単価は3～5万円程度で済みますが、50坪以上の大型店になると坪単価として5～10万円程度までいく見込みです。
また、作業内容や設置した設備などによって費用は異なり、業態による差もあります。
飲食店は、厨房設備や空調設備、収納棚、家具などが多いほか、汚れがひどいときにはダクト交換も必要になり、他の業態よりも高額になりやすいです。
費用相場は大きく開きがあり、あまり参考にならない点に注意してください。
費用を抑えるコツ
貸店舗においては、原状回復における施工業者が指定されていることが多数を占めており、借主の都合によって業者を選定できません。
ただし、施工業者の見積額が高いと感じたときには、違う業者からの参考見積もりを使ってオーナーに交渉する余地が考えられます。
日頃からオーナーと良好な関係を築いておくと、無理な要望を受けてくれる可能性があります。
オーナーに対し、できるだけ早く参考見積もりを提出して、施工業者の変更や価格の交渉につなげてみましょう。
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店舗を原状回復するときの注意点
貸店舗の退去にあたって原状回復するときには、トラブルが起こりやすいため細心の注意が必要です。
契約書の確認
貸店舗を退去する際の内容や範囲については、ガイドラインの対象外であるため、賃貸借契約書・特約の内容を確認しなければなりません。
とくに、居抜き物件のときでもスケルトン状態での返却を定められていることがあるため、気付いていないと大きな誤算が発生してしまいます。
また、施工業者の指定についても確認しておきましょう。
貸店舗を借りるときの注意点として、退去する際の取扱いに限らず、すべての契約内容の正確な把握があげられます。
契約内容に不安があるときには、契約前に弁護士などの専門家に相談してください。
契約書の記載事項がトラブルの大きな原因になっており、契約前に確認することがトラブルを回避するのに重要なポイントです。
早めの行動
貸店舗を退去するときには、解約手続きだけではなく官公庁への届け出が必要になるなど煩雑です。
また、契約書で定められている解約予告期間が6か月など長い場合も少なくありません。
移転が決まったら、知り合いの建設会社などから工事費の参考見積もりをもらっておくと便利です。
オーナーから示された見積書と比較し、金額のほか、余分な工事が含まれていないかチェックしてみましょう。
施工業者はオーナーからの指定が基本になりますが、参考見積もりとの比較を早期におこなうと交渉時間の確保につがながります。
オーナーが現状のままでの使用を希望する次の借り手をみつけたときには、工事の内容を大幅に抑えられる可能性があります。
したがって、退去する際には早めに行動するのが得策です。
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まとめ
貸店舗を退去する際には原状回復が条件になっていることが多くを占めており、借主が全額負担するのが基本になります。
原状回復の内容や範囲については契約書で定められていますが、施工業者などの要望を聞いてもらえるよう、日頃からオーナーと良好な関係を築いておくとよいでしょう。
また、貸店舗の退去手続きは煩雑で長期に渡る可能性があるため、早めに準備しましょう。
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