賃貸経営を始めるには、不動産管理会社に物件の管理を依頼して、経営のサポートをしてもらいたいと考えている方も多いでしょう。
賃貸経営を成功させるためにも、慎重に不動産管理会社を選ぶ必要があります。
そこで今回は、賃貸経営を始めるオーナー向けに、不動産管理会社の選び方のポイントや、業務の種類と範囲について解説します。
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不動産管理会社の選び方①選ぶポイント
不動産管理会社の選び方において、業務内容や客付け力、トラブル発生時の対応力などを確認するのがポイントです。
不動産管理会社の選び方のポイントについて、以下にご紹介します。
業務内容を確認する
まずは、不動産管理会社の業務内容を確認するのが選び方のポイントです。
不動産管理会社の業務は多岐に渡り、会社によって業務内容が異なります。
たとえば、仲介業務に力を入れている会社や、管理業務に力を入れている会社、仲介業務と管理業務の双方に力を入れている会社などさまざまです。
もし、物件の修繕やメンテナンス業務も依頼したい場合、そのような対応に応じてくれる不動産管理会社を探さなければなりません。
気になる不動産管理会社に問い合わせて、ご自身が求める業務内容にあった不動産管理会社を選ぶと良いでしょう。
客付け力に優れている
不動産管理会社の選び方のポイントは、客付け力があり、賃貸物件の入居者を確保できる力があるかどうかです。
なぜならば、賃貸経営において空室の発生は、収益を下げてしまうからです。
空室が発生した場合でも、客付け力があるとすぐに入居者を確保してくれる可能性があるため、投資効率の低下が避けられるでしょう。
客付け力は、以下の3つの条件から確認できます。
●不動産情報ポータルサイトへ登録している不動産管理会社
●不動産管理会社が他に管理している物件の入居率が高い
●仲介会社との繋がりが深い不動産管理会社
近年は、インターネットを利用して物件を探す方が多いため、ポータルサイトに登録している不動産管理会社であるかを確認しましょう。
他の物件における入居率が高いと、空室リスクが回避できる可能性が高まります。
周辺の仲介会社との繋がりが深い不動産管理会社だと、物件を紹介してもらえる確率が上がるでしょう。
トラブル発生時に早急に対応できるか
トラブルが発生したとき、早急に対応できるのかを確認するのも、不動産管理会社の選び方のポイントの一つです。
設備不良や入居者同士のトラブルなど、賃貸物件にはさまざまなトラブルが発生する恐れがあります。
早急に対応しなければ2次クレームに繋がり、最悪の場合だと退去されるリスクも考えられます。
物件と不動産管理会社までの距離が1時間以内だと、早急な対応が期待できるでしょう。
また、あらゆる管理業務に対応できる人員が確保されているか、24時間対応できるフリーダイヤルがあるかなどを確認しましょう。
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不動産管理会社の選び方②業務の種類
不動産管理会社の業務は、入居者募集に関する業務と、建物管理に関する業務の2種類です。
どの業務をおこなっているかは、不動産管理会社によって異なります。
不動産管理会社の選び方における業務の種類について、以下にご紹介します。
不動産管理会社の主な業務内容
不動産管理会社の主な業務内容は、入居者募集業務と建物管理業務があります。
まず、入居者管理業務とは、入居者を募集したり入居者が快適に暮らせるサポートをおこなったりする業務のことです。
物件に空室が発生した場合は、入居者を募集し、物件の内覧にて入居希望者が現れると賃貸借契約を取り交わします。
入居後は、設備の不具合や入居者間のトラブルが発生した場合には、速やかに対応します。
そのほか、家賃の徴収や退去時の対応も、入居者募集業務です。
家賃収入を確保して収益を得るためにも、入居者募集業務は必要不可欠の業務といえるでしょう。
次に、建物管理業務とは、共用部分の定期清掃や日常点検などの業務のことです。
清掃によって、入居者が快適に暮らせて満足度が高い物件を保つことが目的です。
また、日常点検やメンテナンスによって、物件の劣化を防ぎます。
そのほかにも、入居者が退去した際のクリーニングやリフォームなどの手配をおこない、次の入居者募集へと繋げます。
3つの種類がある不動産管理会社
不動産管理会社には、以下の3つの種類があります。
●仲介のみおこなう
●管理のみおこなう
●管理と仲介の両方をおこなう
仲介とは、入居者を募集し、入居希望者と賃貸借契約を取り交わす業務のことです。
一方で、管理とは、仲介以外の業務のことです。
不動産管理会社によって請け負う業務はさまざまであり、業務内容によっては外部委託しているケースもあります。
このように、不動産管理会社によって業務範囲が異なるため、業務内容や手数料などについて詳しく理解する必要があります。
たとえば、管理のみおこなっている不動産管理会社に依頼した場合、仲介は別の会社へ依頼しなければなりません。
したがって、管理と仲介の両方をおこなう不動産管理会社だと、賃貸経営がスムーズに進むでしょう。
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不動産管理会社の選び方③依頼する管理業務の範囲
依頼する不動産管理会社を決めたが、どのくらいの範囲の業務を依頼すれば良いのか迷われる方もいらっしゃるでしょう。
依頼する管理業務の範囲について、以下にご紹介します。
自分に出来ない業務範囲だけ委託する
賃貸経営において、自分で出来る業務は自分でおこない、自分に出来ない業務範囲だけ不動産管理会社へ委託する方法があります。
物件が遠方にある場合だと管理のすべてを依頼すると良いですが、物件が居住地から近い場合だとご自身でできる範囲もあるでしょう。
任せる業務の範囲によっては、手数料の設定が異なる不動産管理会社もあります。
どこまで任せれば良いのかわからない場合、不動産管理会社と打ち合わせするのがおすすめです。
万が一、自分でできなかった管理業務があったとしても、別途料金を支払って不動産管理会社か業者に依頼すると良いです。
不動産管理会社と予算やプランをすりあわせて、ご自身にあった範囲で業務を進めましょう。
3つの管理依頼方法について
不動産管理会社への管理の依頼方法には、一般媒介・専任媒介・管理専任媒介の3種類があります。
まず一般媒介とは、物件の管理はすべて自分でおこない、入居者募集業務のみ不動産管理会社に依頼する方法です。
入居者募集業務にあたっては、複数の不動産管理会社へ依頼できます。
窓口が増えるため、人気のあるエリアにある物件だと、スムーズに入居者が決まる可能性が高まるでしょう。
次に、専任媒介とは、1社の不動産管理会社に対して入居者募集業務を依頼する方法です。
物件の管理はすべて自分でおこないます。
1社のみに入居者募集業務を依頼するため、不動産管理会社との信頼関係が築けるのがメリットです。
入居者募集業務に関して、手厚いサポートが受けられるでしょう。
最後の管理専任媒介とは、入居募集業務から建物管理業務におけるすべての管理を依頼する方法です。
管理専任媒介は、一般的に多い管理の依頼方法といえます。
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まとめ
不動産管理会社の選び方には、業務内容・客付け力・トラブル時の対応力の3つのポイントがあります。
不動産管理会社の業務には、入居者募集業務と建物管理業務がありますが、業務範囲は不動産管理会社によって異なります。
管理業務のどのくらいの範囲を任せるのか、不動産管理会社と擦り合わせながら決めると良いでしょう。
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