賃貸物件を所有するうえで大切なのは、入居者を見つけることだけではありません。
不動産の「管理業務」も、オーナーの重要な役割だといえます。
なお、管理業務をおこなう方法は「自主管理」と「管理委託」の2種類です。
そこで今回は、管理業務の内容や、自主管理と管理委託それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
賃貸物件の管理方法についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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賃貸物件の管理業務とは？自主管理と管理委託の違いについて
賃貸物件のオーナーは、不動産を所有している限り、入居者が決まったあとも適切な管理業務をおこなう必要があります。
管理業務をおろそかにしていると、入居者からのクレームにつながるだけでなく、そもそも入居者が決まらない可能性があるからです。
自主管理と管理委託について
賃貸物件の管理業務は、オーナーが自主管理することも可能ですが、管理委託することもできます。
管理委託とは、文字どおり、管理会社に管理業務を委託することです。
委託を依頼された管理会社は、国土交通省が「マンション標準管理委託契約書」で定義した内容にそって、管理業務をおこないます。
賃貸物件の規模が大きい場合や、オーナー自身が多忙あるいは高齢で管理業務が不可能な場合は、管理会社へ管理委託すると安心です。
まずは、ご自身に適しているのが自主管理か管理委託なのかを判断するために、管理業務の内容について見ていきましょう。
管理業務1：事務業務
事務業務とは、賃貸物件に関する家賃などの出納管理や、建物に実施する定期的な修繕の計画管理などです。
所有している賃貸物件がマンションの場合は、管理組合の収支報告や理事会支援業務、予算の作成なども含まれます。
また、管理委員室に勤務する管理人を採用している場合は、その管理人の勤務形態や勤務時間といった勤務内容も管理の対象です。
管理業務2：清掃業務
所有しているマンションとその敷地内の清掃も管理業務の1つです。
マンションの場合は、エントランス、廊下、エレベーター、階段といった共有部分の管理と清掃をおこなう必要があります。
また、建物内だけでなく、敷地内の駐輪所や駐車場、ゴミ収集所、排水溝、花壇なども管理対象です。
管理業務3：建物・設備に関する業務
所有しているマンションと、それに付随する施設の点検やメンテナンスをおこなう業務です。
また、設備が劣化していた場合は、オーナーが修繕対応しなければなりません。
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自主管理と管理委託のそれぞれのメリットについて
自主管理と管理委託には、それぞれ異なるメリットがあります。
ここでは、それぞれのメリットについて見ていきましょう。
自主管理を選択するメリットとは
自主管理を選ぶ大きなメリットの1つが、管理にかかる費用を抑えられる点です。
自主管理であっても必要経費がゼロというわけではありませんが、管理委託よりは費用を大幅に削減できます。
ご自身の収支の都合に合わせて、費用がかかる修繕のタイミングや内容を調整することも可能です。
また、自主管理の場合は入居者との距離が近くなります。
直接コミュニケーションがとれるため、関係性を築きやすい点がメリットです。
入居者側からすると、オーナーと顔を合わせる機会があることで、「部屋を丁寧に扱おう」という意識が芽生えやすくなります。
さらに、オーナーが誠意を持って管理している物件だと伝われば、入居者に安心感と信頼感をあたえることができるでしょう。
入居者に居心地がいい場所だと認識してもらえれば、退去率の減少が期待できます。
また、自主管理の場合はオーナーの工夫や努力次第で居住の快適性やサービスのクオリティを向上することが可能です。
たとえば、共有部分の花壇を美しく保つことや、クリスマスなどのイベントに合わせたエントランスの飾り付けなどは、入居者に直接アプローチできるサービスの1つだといえます。
管理委託を選択するメリットとは
管理委託を利用する大きなメリットは、管理業務に関する手間を省けることです。
前項で解説したように、賃貸物件の管理業務は多岐にわたります。
すべてをオーナーご自身でおこなうとなると、それなりの時間と労力が必要です。
そのため、賃貸経営とは別の本業を持っている方や、高齢などを理由にあまり身体に負担をかけられないという方は、管理委託を利用するメリットが大きいといえるでしょう。
また、管理するべき物件が遠方にある方や、複数の賃貸物件を所有している方にとっても管理委託がおすすめです。
管理委託をすると委託費がかかりますが、遠方の物件や複数の物件に足を運ぶ労力と交通費もばかになりません。
もう1つのメリットは、賃貸管理のプロフェッショナルに業務を任せられることです。
法律に関わる事務的な処理や、入居者からのクレーム対応など、ノウハウや知識が無ければ難しい業務を専門家に委託できます。
設備に修繕が必要になった場合も、管理会社であれば豊富な経験とネットワークで適切な修繕業者の選定が可能です。
さらに、オーナー側から希望の予算や内容を伝えて、それに合った業者を選んでもらうこともできます。
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自主管理と管理委託のそれぞれのデメリットについて
自主管理と管理委託には、それぞれデメリットの要素もあります。
管理方法ごとに異なるデメリットを把握したうえで、ご自身の状況に合った管理方法を検討してください。
ここでは、それぞれのデメリットの内容について解説します。
自主管理を選択するデメリットとは
賃貸物件を自主管理するデメリットは、オーナー自身の負担が大きくなることです。
多岐にわたる業務を自分でこなすとなると時間と手間がかかりますし、慣れない作業であればなおさら負担は大きくなります。
不慣れな状態で管理業務を続けると、入居者に対するサービスのクオリティーが低下し、入居率が下がってしまう可能性も考えなくてはなりません。
また、適切な建物・設備管理ができず、賃貸物件の資産価値自体が損なわれるデメリットもあります。
さらに、自主管理で精神的な負担が大きいのは、入居者からのクレーム対応です。
賃貸管理では、入居者が快適に生活するための環境作りを、オーナーである限りは継続しておこなう必要があります。
管理業務には専門的な知識も必要になるため、自主管理では満足な業務をおこなえないと感じた場合は、管理委託を検討しましょう。
管理委託を選択するデメリットとは
管理委託を利用するデメリットは、自主管理とくらべてコストがかかってしまう点です。
そのため、賃貸経営で得られる収益と、管理委託にかかる費用のバランスを見て管理委託が適切かどうか検討する必要があります。
委託費用は管理会社によって異なりますが、相場は家賃の3％～5％ほどになると考えておきましょう。
とはいえ、自主管理にかかる手間と時間を考慮すると、この相場価格を高いと感じる方は少ないのではないでしょうか。
実情としては、多くのオーナーが管理委託を選択しています。
ただし、管理業務のクオリティーは管理会社や担当者によってばらつきがある点には気を付けましょう。
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まとめ
自主管理と管理委託には、それぞれメリットとデメリットがあります。
ご自身の状況にあてはめて、より多く利益を得られる方法を選択してください。
とはいえ、自主管理はオーナーの負担が大きく、メリットよりもデメリットが上回るケースが多くなっています。
自主管理に無理があると感じたら、はやめに管理委託のご検討をおすすめします。
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