不動産投資としてアパート経営をご検討中の方のなかには、アパートの家賃下落リスクを気にしている方も多いのではないでしょうか。
アパートの家賃下落にはさまざまな理由があり、なかには対策が可能なものもあるため、対処法を把握しておくことが重要です。
この記事では、賃貸経営をお考えの方に向けて、アパートの家賃下落が起きる理由や下落によるデメリット、家賃下落への対策をご紹介します。
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アパートの家賃下落が起きる理由
そもそも、なぜアパートの家賃は下落してしまうのでしょうか。
主な理由をご紹介します。
空室が続いている
空室が続いているアパートは、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
空室問題は、不動産投資をするうえで危険性の高いリスクの1つです。
空室になったアパートは家賃収入がなくなるため、空室の期間が長くなると不動産投資として成り立たなくなってしまいます。
このような事態を避けるためにも、空室が続いているアパートでは家賃を下げてでも入居者を集めるケースが見られます。
経年劣化
経年劣化も、アパートの家賃が下落する主な要因の1つです。
新築当初は外観がきれいで設備も新しいため、多少強気の価格でも入居者が見つかりやすいでしょう。
しかし、建物は時の経過とともに劣化してしまうので、築年数が経過するとどうしても古さが目立ってしまいます。
経年劣化により古くなったアパートはなかなか入居者が見つからなくなるため、新築当初よりも家賃を下げざるを得ません。
また、状態がそれほど悪くない物件でも、時代の変化により内装や設備が古いと感じられてしまうおそれがある点にも注意が必要です。
周辺環境の変化
周辺環境の変化は、アパートの家賃に大きな影響を与えます。
たとえば、アパートが建っているエリアの人口が減少すると、賃貸物件の需要も減少するため、家賃を下げなければ借り手が見つかりにくくなります。
それに対して、周辺エリアに大学が移転されれば、賃貸物件の需要が高まるため家賃の上昇が期待できるでしょう。
周辺環境の変化でとくに注意したいのが、周辺にアパートが建ち並ぶケースです。
似たような条件のアパートが同じエリアに複数あると、アパート同士の競争が激化し、家賃相場が下落してしまいます。
アパートの周辺環境は何十年も同じ状況が続くことはほぼないため、あらゆる状況を想定して計画を立てておかないと思わぬ損失が出てしまうおそれがあります。
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アパートの家賃下落によるデメリット
家賃の下落にはさまざまなデメリットがあるため、アパート経営ではなるべく家賃下落を抑えるのが重要です。
では、アパートの家賃下落には、アパートのオーナーにとってどのようなデメリットがあるのでしょうか。
主なデメリットは下記のとおりです。
収入が減る
家賃下落のもっともわかりやすいデメリットが、家賃収入の減少です。
ご説明するまでもなく、家賃が下がってしまった部屋があるとその分の家賃収入が減ってしまいます。
アパート経営ではもともと部屋の数が決まっているため、家賃収入を減らさないためには1部屋の家賃をいかに維持するかが重要です。
不動産価値が減少する
家賃下落は、事業用の不動産としての価値を減少させてしまいます。
事業用の不動産を評価する際には、表面利回りが重視されます。
表面利回りとは、1年間の家賃収入で物件価格の何％を回収できるかを表す数値です。
この数値が高ければ高いほど回収率が高いことを意味するため、事業用の不動産は表面利回りが高い物件ほど好まれ、資産価値が高くなります。
そのため、家賃が下落すると表面利回りが下がり、資産価値も減少してしまいます。
資産価値が下がった不動産は売却の際に不利になるため、不動産投資をする方にとっては大きなデメリットです。
価格交渉の材料にされる可能性がある
同じアパートで家賃に差がある場合、価格交渉の材料にされる可能性がある点もデメリットです。
それほど多いケースではないものの、すでに入居している方が何らかの理由で同じ物件の家賃の差を知ってしまうケースがあります。
入居者が募集中の部屋の家賃をポータルサイトなどで知り、自分の家賃よりも安いことに気付いた結果、家賃交渉をする可能性が考えられます。
実際に家賃交渉に応じるかどうかはオーナー次第ですが、交渉の結果によっては次回の更新時に退去してしまうおそれもあるため、適切な対応が必要です。
空室にするよりは家賃を下げてでも住んでもらったほうがオーナーとしては得なので、家賃交渉にはできるだけ応じたほうが良いでしょう。
このように、家賃を一度値下げするとさらなる家賃の値下げをせざるを得なくなってしまうリスクがあるのは大きなデメリットです。
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アパートの家賃下落を防ぐ対策
アパートの家賃は、経年劣化による下落を避けられないほか、近隣の環境の変化によっても下落するリスクがあります。
どのようなアパートも築年数が経過するごとに家賃が下落しますが、下落率はそれぞれの物件によって異なります。
そのため、アパート経営を始めるときには、あらかじめ下落率を見込んだ収支計画を立てたうえで下落率を抑える対策をすることが重要です。
主な対策をご紹介します。
ほかの物件との差別化を図る
アパートの家賃下落を防ぐ対策として効果的なのが、築年数以外の強みを作り、ほかの物件との差別化を図ることです。
ほかの物件に負けない魅力がある物件であれば、築浅という強みがなくなっても入居者への訴求力を保てます。
人気のある設備を導入するほか、デザイン性のある外観にする、インターネットを無料で利用できるようにするなど、さまざまな可能性が考えられます。
差別化を図るうえで重要なのが、入居者の属性を考慮することです。
単身者やカップル、ファミリーなどの世帯構成や、学生・社会人といった職業など、ターゲットを明確にすればどのようなアパートが求められるかがわかってきます。
たとえば、人気がある設備を導入する場合でも、どの属性をターゲットにするかで導入すべき設備が変わります。
単身者向けのアパートでは宅配ボックスが、ファミリー向けのアパートであれば風呂の追い焚き機能やシステムキッチンなどが人気です。
入居者の属性に合わせた魅力あるアパートにすれば、家賃下落を抑えられるでしょう。
セキュリティを強化する
アパートに求めるものは入居者によっても異なりますが、さまざまな属性の入居者から重視されているのがセキュリティです。
低層のアパートであっても、オートロックや防犯ガラスなどを搭載している賃貸住宅はほかの物件との差別化が図れます。
不審者は隠れる場所がない物件を嫌う傾向にあるので、外部からの見通しを良くするほか、階段を内階段にするのも効果的です。
適切な維持管理をおこなう
アパートの経年劣化は避けられませんが、適切な維持管理をおこなえば住み良い住環境を維持できます。
また、必要に応じてリフォームや大規模修繕をおこなうのも重要です。
退去後の原状回復だけでは老朽化を抑えられないため、一定年数が経過した物件は内装のリフォームや設備の入れ替え、大規模修繕をおこないましょう。
リフォームや大規模修繕をすれば、築年数が古くなった物件でも市場価値を維持できます。
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まとめ
アパートの家賃下落が起きる理由には、経年劣化や環境の変化などが挙げられます。
家賃が下落すると収入の減少だけでなく不動産価値の減少などのデメリットがあるため、家賃下落を抑えるための対策が必要です。
家賃下落を抑えるには、ほかの物件との差別化をはかり、築年数が経過しても市場価値を維持できる物件にしましょう。
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