店舗を開業するときには、建物を購入するよりも、テナント物件を借り上げるパターンが多くみられます。
そのテナント物件には、居抜き物件とスケルトン物件の2種類があるのをご存じでしょうか。
この記事では、居抜き物件とは何かのほか居抜き物件で店舗を開業するときのメリットとデメリットをご説明するので、テナント物件を借りる予定の方はお役立てください。
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居抜き物件とは
賃貸のテナント物件には居抜き物件とスケルトン物件があり、どちらを選択するかは、店舗を経営するうえで大きな分かれ道になります。
経営者は、2つの特徴などを踏まえて、テナント物件を慎重に選択する必要があります。
居抜き物件とスケルトン物件との違い
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた床や壁などの内装が残ったままで、厨房や空調をはじめとする設備もそのままの状態の物件です。
飲食店の場合には、什器のほか、テーブルや椅子なども残されているケースが多くを占めます。
コストを抑えてスピーディに開業できる点が魅力で、近年、注目度が増しています。
一方、スケルトン物件は、床や壁のコンクリートがむき出しになっていたり、厨房設備などが取り外されていたりするのが一般的です。
内装工事だけでも坪単価50万円以上かかるケースもあり、高価な素材やデザインにこだわると、さらに初期投資がかかってしまいます。
リース物件の残置
居抜き物件には多くの設備や備品が残されていますが、そのなかにリース物件が含まれているケースが少なくありません。
リース物件とは、レンタル契約を結び、月額のリース料を支払って使用する設備です。
とくに、冷蔵庫や冷凍庫、食洗機などの厨房機器はリース物件の可能性が高いため注意してください。
居抜き物件の残置物にリース物件が含まれているときには、当該物件の賃貸借契約も引き継ぐ必要があります。
契約の年数や残額などリース物件ごとの契約内容のほか、その物件が使用できる状態なのかを確認するのが基本になります。
しかし、確認を怠り、リース会社からの請求を受けて気づくなど失敗談は後を絶ちません。
残置するリース物件について前のテナントが伝えていない場合には、リース料を滞納しているとも考えられます。
リース物件を正確に把握しないとトラブルに発展しかねないため、残置されている設備や装置、備品、消耗品など、すべての物品を確認しておきましょう。
設備などの故障
リース物件に限らず、設置されている設備などのなかに使用できないものが含まれていると修繕や買い替える必要があり、不要の際には廃棄料がかかります。
動作確認をしておかないと、契約後に故障などのトラブルに発展してしまいます。
居抜き物件を選ぶときは費用を抑えるように取り組んでいるのが一般的であり、故障した設備の導入や撤去に多額の費用をかけているようでは本末転倒です。
譲り受ける設備の設置時期や使用する際の不具合などについて、契約前にチェックしてください。
契約終了時
テナント物件を借り始めるときは居抜きであっても、契約を終了して返却する際に居抜きが認められるとは限りません。
賃貸借契約のなかには、原状回復ではなく、返却時にスケルトンの状態を求めているものや、内装の譲渡禁止を規定している可能性があります。
契約終了時に必要になる費用も考慮して、契約書の内容を慎重に確認しましょう。
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居抜き物件で店舗を開業するメリット
近年、注目度が増している居抜き物件は、さまざまな魅力があり需要が伸びている傾向にあります。
ここでは、居抜き物件のメリットを整理するので、参考にしてください。
初期投資の節約
前のテナントが残していった内装や設備をそのまま使用でき、初期投資を抑えられる点がメリットの1つにあげられます。
営業にあたって必要になる設備や備品などが揃っている物件は、大規模なリノベーションや新規設備の導入が少なくて済みます。
スケルトン物件は、壁や天井、床の工事とともに設備の整備費用が発生し、初期投資の財源を確保しなければなりません。
店舗の経営を始めるときに費用を節約できると、開業コストを早期に回収できる可能性を高められます。
経営の安定だけではなく、仕入れの強化や設備の追加投資などに資金を回してサービスを向上させられる点で、開業コストの早期回収は経営者にとって重要なポイントです。
工事期間の短縮
内装や設備が整っていると開業に必要な工事が小規模で済み、工事費を抑えられるとともに入居するまでの工事期間が短いので、早期の開業が可能です。
工期の短縮により、開業までにかかる賃料負担を節約できる点もメリットの1つにあげられます。
ただし、あまりにも早期に開業すると、宣伝が疎かになったり従業員を確保できなかったりするため気を付けましょう。
近隣の認知度
前のテナントと同じ業種のときには、前の店舗の顧客が訪問してくれる傾向があります。
飲食店が変わると、新しい店の料理も食べてみたくなる方は少なくありません。
前のテナントの認知度により来客を取り込める点は、ゼロから始めるのに比べて大きく有利に働きます。
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居抜き物件で店舗を開業するデメリット
開業に向けてイメージどおりの居抜き物件をみつけるのは難しく、誰もが気に入ったテナント物件に出会えるわけではありません。
居抜き物件にはデメリットもあり、物件探しは長期的なスケジュールをもったうえで、慎重におこなう必要があります。
内装やレイアウトの自由度
内装や設備が残っていて利用できるのが居抜き物件におけるメリットの反面、スケルトンと異なり自由度が低くなる点はデメリットです。
前のテナントの状態からのスタートになるため、レイアウトなど、以前と似た雰囲気になるケースが多数を占めます。
また、飲食店の場合には、厨房やトイレなど水回りの改装が難しく、理想の店舗を作れずに後悔するかもしれません。
予想外の費用負担
高いこだわりをもって改装に取り組むと、思っていた以上にコストがかかる可能性があります。
予定外の修繕が必要になって出費が増えないよう、現況の内装やレイアウトの問題点のほか設備や機器の不具合について徹底して確認する必要があります。
また、室内に残された不要な物品が多いときは、廃棄にかかる費用にも注意してください。
前のテナントによる影響
前のテナントに対する近隣の認知度は、良い方向にだけ働くものではありません。
悪いイメージを与えていたときには、不利になる可能性が考えられます。
たとえば、警察沙汰が絶えない、不良の溜まり場、汚らしい人が多く出入りしているなど悪い噂が残っていると、マイナスイメージからの脱却が必要です。
このようなケースの場合には、前のテナントとの差別化を図るうえで、外壁や入口だけでも大きくリニューアルするのが得策かもしれません。
物件を取り巻く環境
前のテナントが撤退したのには、物件を取り巻く何らかの原因が影響しているとも考えられます。
以前の経営者も努力しているはずで、そのうえで撤退した事実は見逃せません。
どれだけ美味しい料理や魅力的な商品を提供しても、利用しにくい条件がそろっていると客足は伸びないでしょう。
テナント物件が、立地場所の利便性のほか、人通り、においや騒音をはじめとする周辺の環境など、自身の店舗経営に適しているか慎重に見極めてください。
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まとめ
居抜き物件は、初期投資を抑えられるなどのメリットがあり、注目されています。
ただし、前の店舗が撤退したのは、物件に関する何らかの悪い条件が影響している可能性も考えられます。
店舗内がイメージどおりであっても周辺の環境などの状況も確認するなど、物件探しは慎重におこないましょう。
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