賃貸物件で店舗や事務所を開業するときには、床や壁などの大掛かりな内装工事が必要になるかもしれません。
内装工事では、取扱いが異なる工事を3つに区分し、A工事、B工事、C工事と呼んでいるのをご存じでしょうか。
この記事では、賃貸物件の内装工事におけるABC工事の違いのほか、B工事における注意点も解説するので、オフィス用のテナントを探している方はお役立てください。
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賃貸物件の内装工事におけるABC工事とは
オフィスやショッピングセンター、共同店舗の入居に関わる比較的大きな内装工事は、発注や費用負担について役割を区分したうえで施工するケースがあります。
建設業界では、ローマ字のABCを用いてA工事、B工事、C工事と称して、大きく3つに区分しています。
工事を区分する理由
オフィスなどをテナントとして借りるときには、賃貸物件をそのままでは使えないケースが多く、何かしらの工事をおこなうのが一般的です。
大掛かりな工事の場合には、複数の専門業者が関わります。
また、貸主であるオーナー側と借主との責任部分を明確に取り決めておかなければ、トラブルに発展するかもしれません。
3つに区分しているABCの各工事は、責任の所在によって、発注者や工事費用の負担のほか工事業者の指定方法などが異なります。
賃貸借契約を締結するときには、実施予定の工事がどの区分に該当するのか、対象になる範囲を確認しておきましょう。
以前の借主の使い方などにより建物に被害が発生している部分や経年劣化に伴う修繕は、オーナーの責任部分になります。
それを見逃すと入居者の負担として扱われてしまい、賃貸借契約の締結後にもめる可能性があるので、十分に注意してください。
原状回復
テナントを借りるときにも、賃貸借契約により原状回復の義務を課されます。
ただし、物件の外壁がはがれたり、共用設備であるトイレの水が出なくなったりといった場合は、借主が負担する工事ではありません。
原状回復の必要があるのは、借主がおこなった工事による部分に限られます。
この点についても、賃貸借契約を締結する際に明確にしておきましょう。
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賃貸物件の内装工事におけるABC工事の違い
ここでは、ABCの3つに区分される各々の工事における違いなどを解説するので、参考にしてください。
A工事とは
A工事は建物本体の工事であり、貸主であるオーナーが工事費用を負担し、オーナーの責任により工事を施工します。
建物における資産価値の維持に関わる工事であり、オーナーに所有権がある部分です。
オーナーが施工業者を指定したうえで、建物の構造躯体のほか共用の施設や共用通路、共用のトイレ、外壁や屋上の防水、壁の汚れの補修などをおこないます。
テナント外の共用部分などにある標準的な設備などの工事であり、借主はあまり関わりません。
ただし、共用部分にオーナーが気づかない不具合などを見つけたときには、できるだけ早くオーナーへ申し出て工事に組み入れてもらいましょう。
B工事とは
入居が決まってから、借主の要望に基づいて、オーナーの指定業者によりおこなうのがB工事です。
工事の内容は、分電盤や給排水工事、防水工事のほか厨房給排気工事、防災、空調設備などのA工事に関する追加変更工事が含まれるケースもあります。
法的に必要な諸々の設備が含まれており、建物全体の維持管理に対する影響も考えられます。
ただし、テナントの区画内における工事になるため、借主が費用を負担しなければなりません。
また、工事を発注するのが借主であるのに対し、施工業者はオーナーの指定となる点がB工事の大きな特徴であり、とくに注意が必要な部分です。
オーナーが指定した業者による工事の費用を借主が負担するため、工事の出来栄えによっては借主に大きな不満が生まれてしまいます。
見積もり合わせや価格交渉をおこなえず、工事の出来栄えに納得がいかなかったとしても、借主は指定業者からの請求額を支払わなければなりません。
借主は、提示された費用が相場より高くても支払いに応じるしかないため、トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
なお、テナントのある建物のほとんどの部分の所有権はオーナーですが、性質によって借主の所有になるものがあるため、前もって確認しておきましょう。
C工事とは
C工事とは、オーナーからの許可を得たうえで、借主が選択する業者により施工するテナント内部の工事です。
工事費用は借主が負担し、所有権も借主に帰属します。
工事の内容は、テナント内の床やクロスをはじめとする内装のほか、照明やインターネット、電話を含めた電気工事、什器備品の設置工事などです。
オーナーから許可をえる必要がありますが、借主が自ら業者を選択でき、付き合いのある業者に頼んでも構いません。
可能な限り費用を抑えるよう、見積もり合わせや価格交渉をおこなうと良いでしょう。
なお、ABCの3つに区分は物件によって微妙に異なるため、細かな点についてはオーナーに確認してください。
いずれにしても、工事費用を抑えるうえで、B工事とC工事の振り分けを決めるときにC工事の割合が増えるよう交渉してみましょう。
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賃貸物件の内装工事におけるB工事の注意点
テナントの区画内でおこなうB工事は、オーナーが指定する施工業者によるオーナーの所有権部分の工事にもかかわらず、費用は借主の負担になります。
賃貸物件の内装工事においては、B工事の範囲に対し細心の注意を図る必要があります。
契約書の確認
3つの工事区分のうち、とくにトラブルになる可能性が高いB工事の範囲について確定させておくのが重要なポイントです。
各々の工事範囲を決める際の注意点として、賃貸借契約の内容確認があげられます。
契約書には、施工業者の選定方法などについて記載しているケースが多く、その内容を確認してB工事の範囲を確かめましょう。
すべての工事をB工事としている賃貸借契約も存在します。
B工事に関しては、工事金額に対する申し立てについて不可と定めているのが一般的です。
空調や電気、安全設備については不動産に付帯する設備のため交渉が難しいですが、テナント内の内装工事は交渉が可能でしょう。
賃貸借契約書の内容に疑問を感じたときには、契約する前に質問し、要望事項を伝えて訂正してもらうようにしましょう。
また、自分で判断できなければ、法律の専門家である弁護士などへ相談してみるのも1つの方法です。
日程に余裕をもてるときには、B工事に関する見積もり書の提示を受けてから賃貸借契約をおこなう方法もあります。
賃貸借契約書に署名してしまうと訂正は難しく、解約するには多額の違約金が必要になってしまいます。
契約する前に工事区分を正確に把握し、不安材料を残さないようにしましょう。
契約終了時に向けての対応
退去にあたって原状回復する工事についても、B工事と規定されているケースがあります。
B工事に規定されている部分については、相場と比べて高額になったとしても、借主に支払い義務が発生してしまいます。
価格交渉
基本的には、工事費用に関する価格交渉は難しいでしょう。
ただし、オーナーが借主の事情を汲み取ってくれるかもしれません。
参考見積もりとして提示するなど、価格交渉を依頼してみるのがおすすめです。
なお、参考見積もりは、C工事を担当する業者に協力してもらうと良いでしょう。
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まとめ
店舗や事務所として賃貸物件を借りる際の内装工事は、費用負担などの扱いによって3つに区分された工事が必要になります。
B工事は、オーナーが指定した施工業者にておこなう工事である点には注意しましょう。
それぞれの工事の違いを把握することで、スムーズに工事を進めることができるでしょう。
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