不動産投資をお考えの方のなかには、「不動産投資を始めてみたいけど難しそう」と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ただし、なかには、初めての方でも挑戦しやすい不動産投資もあるのです。
そこで今回は、挑戦しやすい不動産投資のなかでも代表的な、「アパート経営」の知っておきたいポイントや注意点について解説していきます。
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アパート経営の種類とポイント
不動産投資には、おもに以下の6種類があります。
●区分マンション投資
●一棟投資
●戸建て投資
●不動産投資信託
●民泊
●駐車場投資
このうち、アパート経営は区分マンション投資と一棟投資が該当します。
それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、集合住宅を一室単位で取得して賃貸経営する方法のことです。
アパートが一室単位で売買されることは少ないため、基本的にはマンションが投資先となります。
区分マンション投資のメリット
投資先の物件は一室単位で購入するので、初心者でも投資を始めやすいメリットがあります。
物件数も多いので、予算に応じて比較検討することが可能です。
そして区分マンション投資で実績を積んでいけば、アパートローンの審査でも有利に評価されます。
そのため、アパート経営の規模を拡大していきたい中級者にもおすすめの投資先です。
区分マンション投資のデメリット
区分マンションは一室単位の投資になるので、賃貸人が退去すると賃料収入がゼロになる空室リスクに注意が必要です。
また、マンションは修繕積立金を払い続けなければなりません。
賃料収入がなくても修繕積立金は発生するので、ランニングコストに注意が必要です。
一棟投資
一棟投資とは、建物全体を所有して賃貸経営する方法のことです。
ある程度の広さの土地があれば、アパートを建てて一棟投資できます。
そのため、土地活用の一種としても注目されている投資先でもあります。
一棟投資のメリット
複数の部屋があるので、いきなり収入がゼロになるリスクは低い特徴があります。
そして建物全体を所有している形になるので、管理規則を自由に決めることが可能です。
保守点検や修繕、リフォームなども柔軟におこなえるので、区分マンションよりも自由度の高い投資をおこなえます。
一棟投資のデメリット
一棟投資は区分マンションよりもまとまった資金が必要です。
そのため、資金や投資実績が乏しい初心者には挑戦しにくいアパート経営といえるでしょう。
また、建物や設備の老朽化が進めば空室リスクが高まる点にも注意してください。
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アパート経営を成功させるためのポイント
アパート経営がうまくいくかどうかは、購入時点である程度決まっています。
そこで、アパート経営を成功させるためには、どのようなポイントがあるのか見ていきましょう。
賃貸物件のニーズが高いエリアを選ぶ
賃貸物件の需要はエリアによって大きく異なります。
立地条件に恵まれていれば、賃貸物件のニーズが高いため安定した経営が期待できます。
また、どのような層をターゲットにするのかも考慮した物件選びが大切です。
たとえば、一人暮らしが多いエリアであれば、駅近や遅くまで営業しているスーパーマーケットが近くにある賃貸物件が好まれます。
一方で、ファミリーが多いエリアなら、部屋の広さはもちろんのこと周辺環境（学校や保育園、公園等の有無）も重視される傾向にあります。
設備の取捨選択を慎重におこなう
アパート経営の初期費用を抑えるため設備を最低限のものにしてしまうと、競争力が落ちて入居者が集まりにくくなってしまいます。
しかし、やみくもに設備を取り入れれば建設費が高額になってしまうため注意してください。
そこで、設備の取捨選択は慎重におこなうのがコツです。
最近の賃貸物件では、次のような設備が人気です。
●防犯設備（防犯カメラ、オートロック、ディンプルキーなど）
●宅配ボックス
●浴室乾燥機
●システムキッチン
●高速インターネット
上記の設備は人気が高いので、新築では標準装備している賃貸物件も珍しくありません。
ただし、エリアやターゲット層によっては設備を最低限にして家賃を抑えたほうが有利な場合もあります。
そこで、近隣にある競合物件にはどのような設備があるのかもリサーチすると良いでしょう。
実質利回りを意識する
アパート経営は、賃料収入がそのまま利益になるわけではありません。
実際にはさまざまなコストがかかるので、収入から経費を差し引いた金額（キャッシュフロー）から、実質利回りを意識するのポイントです。
家賃下落や大規模修繕も見込んでおく
賃貸物件の家賃相場は、築年数の経過によって下落します。
そのため、収支計画を立てる際は家賃水準を新築時よりも控えめに設定しておくと良いでしょう。
また、アパートの稼働率を維持するためには適切なタイミングで修繕などのメンテナンスをおこなわなければなりません。
設備更新や大規模修繕の時期には多額のコストがかかるので、あらかじめ利益の一部を積み立てておきましょう。
修繕コストを少しでも抑えるため、メンテナンスしやすい素材でアパートを建設するのもおすすめです。
信頼できる管理会社を選ぶ
入居後も長く住んでもらうためには、共用部分のメンテナンスが不可欠です。
共用部分の清掃といった日常業務だけでなく、クレーム処理や家賃滞納への対応も管理会社が窓口となっておこないます。
入居者の満足度が高ければ定着率も良くなるので、委託料の安さだけでなくサービスの質も重視した管理会社選びが重要です。
地元の管理会社などそのエリアの事情に精通している業者なら、集客ノウハウにも期待できます。
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アパート経営で失敗しないための注意点とポイント
アパート経営で失敗しないため、知っておきたい注意点があります。
気を付けたいポイントや対策を見ていきましょう。
余裕資金を確保する
不測の事態に備えて、余裕資金をあらかじめ確保したうえでアパート経営を始めることをおすすめします。
まず、投資物件を確保する際は自己資金なしでも始めることは可能です。
しかし、ローンの借入額が大きければ月々の返済額が増大し、キャッシュフローに影響を与えます。
すると、空室発生や金利上昇に対応しにくくなってしまうリスクに注意しなければなりません。
所得税と住民税に注意
不動産所得も所得税と住民税の課税対象です。
収入が多くなるほど税率が高くなるので、所得税と住民税も高くなる可能性が高いでしょう。
会社員の場合には、給与所得と合わせた総所得に対して課税される点にも留意してください。
減価償却費がなくなると税金も上がる
建物は築年数が経過するほど資産価値が小さくなるため、減価償却費として経費に算入できます。
そのため、耐用年数が過ぎた建物は減価償却費がなくなります。
なお、計上できる経費が少なくなれば、税金も高くなるという点には注意しましょう。
出口戦略を意識する
アパート経営の最終的な利益は、物件を処分するときに確定します。
出口戦略には、おもに以下のパターンがあります。
●売却する
●解体して更地にする・建て替える
不動産投資は賃料収入だけでなく、不動産売却で利益を得る方法もあります。
また、老朽した建物は解体して更地にしたり、建て替えたりして新たな不動産投資に繋げる戦略も考えられるでしょう。
木造アパートなら築30年を超えると耐用年数も過ぎており、建物・設備の老朽化で空室リスクが高まります。
そこで、30年経ったときに保有し続けるのか、売却や解体などの戦略を取るのかも意識することが大切です。
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まとめ
アパート経営で知っておきたいポイントを解説しました。
賃貸物件の需要はエリアに左右されるので、ターゲット層を意識した経営戦略が欠かせません。
また、空室リスクに備える必要もあるので、物件選びの段階から余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。
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