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賃貸管理業務とは?業務内容や管理会社に委託するメリットなどをご説明

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賃貸管理業務とは?業務内容や管理会社に委託するメリットなどをご説明

賃貸管理業務とは?業務内容や管理会社に委託するメリットなどをご説明

国民年金の制度に不安がある点も影響し、不動産投資により賃貸物件の経営に興味を持つ方が増えています。
ところで、賃貸経営において必要な物件の管理業務の内容をご存じでしょうか。
この記事では、賃貸管理業務とは何かのほか、業務内容や管理会社に委託するメリットなどをご説明するので賃貸経営を考えている方はお役立てください。

賃貸管理業務とは

賃貸管理業務とは

賃貸管理とは、アパートやマンションなど賃貸物件の出入居に関する業務全般を指しており、賃貸経営において欠かせないものです。
借りるときにオーナーと一度も面談しない場合は、オーナーが第三者へ管理業務を委託しているものと考えられます。

業務の概要

賃貸管理業務の内容は、契約者やテナントへの対応と物件などのメンテナンスとの2つに分かれます。
このうち、契約者やテナントへの対応は金銭のやり取りが発生し、トラブルが発展しやすい点に注意が必要です。
また、業務の形態も2つに分かれ、オーナー自身が管理をおこなう自主管理と、不動産管理会社などへ業務を委託する委託管理の方法があります。
業務の内容が複雑で多岐にわたるため、複数の物件を所有するオーナーの多くは不動産管理会社に管理を委託しています。

自主管理

オーナー自らが管理する場合には、新たなサービスを考えた際などに素早い対応が可能です。
たとえば、建物の改修や家賃の変更などについて決定したオーナーの意思を即座に賃貸管理に反映できます。
また、委託管理に必要な費用をかけずに済み、小規模で賃貸物件を経営する場合には自主管理している事例は少なくありません。
賃貸経営の経験が浅い方にとっては、さまざまな経験を通して賃貸経営のノウハウを蓄積できる学びの場にもなります。
一方、複数の物件を所有するオーナーの場合、すべての物件を自主管理するのは難しいのが実態です。
物件管理における業務は膨大であり、専門的な知識が必要な手続きも発生します。
精神的な負担を軽減するうえでも、無理して自主管理するのは得策といえません。

委託管理

入居者の募集のほか退去後の敷金の清算、施設の管理などの管理業務を管理会社へ任せると、オーナーは収支の計算など経営に集中できます。
管理会社は専門的な知識を有しており、トラブルにも迅速に対応してくれるので、安心して任せられます。
このため、管理業務を委託するオーナーが多数を占めている状況です。
ただし、業務を委託すると費用が必要となり、対応可能な業務内容が管理会社によって異なる点には注意しなければなりません。
満足できる内容で業務を遂行してもらうためには、信頼できる会社に依頼するのが大切なポイントです。

賃貸管理業務の内容

賃貸管理業務の内容

賃貸管理業務は、内容が複雑であるとともに多岐にわたります。
また、契約者やテナントへの対応を誤るとトラブルに発展してしまうケースがあるため注意が必要です。

集金と督促

オーナーにとって入居者からの家賃が営業収益の基本であり、入金状況の把握と管理を適切におこなうのは当たり前の仕事です。
金融機関からの自動振込でも入金にならないケースがあるため、注意しなければなりません。
また、未納者に対して督促するとともに、場合によっては家賃保証会社への対応も発生します。
なお、催促に応じない滞納者への対応は、督促状の送付や訴訟の手続きが必要になるなど手間と時間がかかってしまいます。

入居者募集と契約の手続き

入居者を募集するにあたり、近隣物件の価格や募集状況を調査して家賃など募集条件を決めなければなりません。
物件の状態次第では、リノベーションや共用部分の改修などが必要です。
改修工事の終了に伴い、不動産業者へ仲介を依頼するなど募集活動を開始します。
募集活動には、広告の作成やダイレクトメールを用いたピーアールも含まれ、改修工事と並行して準備に取り組むと良いでしょう。
入居者との賃貸借契約の締結に向けて契約書と重要事項説明書を作成しますが、どちらも専門的な知識が必要になります。
賃貸借契約を締結したうえで、入居日には鍵の受け渡しをおこなわなければなりません。
なお、普通借家契約の場合は契約更新時期を2年で設定するケースが多い傾向があります。
契約期間が満了する前に入居者へ通知して、更新手続きをおこなうのも管理業務の1つです。

退居時の対応

入居者が退居する際には、退去の手続きのほか敷金の精算も発生します。
物件を解約するときは原状回復が基本であり、物件の状況を確認して修繕が必要な場合には敷金で賄い、不足する際は追加費用を請求します。
また、修繕後にはハウスクリーニングをおこなって、次の入居に備えるのが一般的です。

トラブルへの対応

騒音やタバコの煙、ペットの鳴き声、ゴミ出しルール違反など苦情は多種多様であり、これらが近隣トラブルの原因になるケースは少なくありません。
放置していると退去など大きな問題につながってしまうので、適切に対応する必要があります。
また、給湯器やエアコン、トイレなど設備が故障した際にも連絡が入ります。
即座に対応しなければ生活に支障をきたす場合がありますが、突発的に発生するため、急いで対処してくれる専門業者をみつけるのに苦労するでしょう。

建物や設備の維持

建物を維持するうえでは、共用部分の掃除やゴミ出し、照明の取り換え、日常的な点検などは欠かせません。
清潔な状態を保たなければ物件の価値が下がり、新たな入居者の確保に影響するほか退去につながってしまいます。
エレベーターや消火器具、スプリンクラー、火災報知機、簡易専用水道などの法定点検は、専門業者へ依頼してください。
なお、屋根や壁などは数年おきに修繕する必要があるため、長期的な計画を作成して必要に応じて工事を実施しましょう。

賃貸管理業務を管理会社へ委託する場合

賃貸管理業務を管理会社へ委託する場合

賃貸管理業務には、自主管理と委託管理の2つの方法があります。
賃貸管理業務は多種多様であるとともに専門的な知識が求められるものもあり、自主管理をおこなう際には覚悟が必要になるでしょう。

自主管理は大変

自らで入居者に対応すると、不慣れなためトラブルを発生しやすい傾向があります。
解決が遅れて入居者にストレスを与えた場合には、退居される可能性が高まります。
退去の際に壊された箇所を修繕する工事費は、敷金で賄うのが基本です。
不足する場合には追加費用を請求しますが、スムーズに応じてくれるとは限りません。
また、建物や設備に不具合が発生して早急な対応が必要な場合には、迅速に対応してくれる業者との日常的な関わりが大切なポイントになります。
一般の方が、さまざまな専門業者とのパイプを構築するのは困難でしょう。
賃貸管理は、業務量が大量で専門的な知識と経験を求められ、時間的にも精神的にも負担が大きい仕事です。

不動産管理会社を利用するメリット

委託管理すると管理の手間が不要になり、クレーム対応や家賃督促のための精神的な負担を軽減できます。
また、自らで対応できる業務量には限りがありますが、委託管理であれば複数物件の管理や遠方の物件の経営も可能になります。
このため、積極的な賃貸経営の展開を目指しているオーナーには委託管理がおすすめです。
ただし、委託には家賃収入の5~6%程度の費用がかかる点に注意してください。
なお、トラブルが発生した際に迅速に対応できるかなどサービスの質は業者によって異なります。
入居者募集や家賃の集金を請け負っていない会社もあるなど、委託できる業務の範囲もさまざまです。
賃貸運営においては、管理業務を任せる業者の選択が成功をおさめる大切なポイントになります。
業務内容の幅のほか対応力や委託費などを比較するとともに、信頼できる会社を見極めましょう。

まとめ

賃貸管理は業務量が大量で、自主管理で対応するのは時間的にも精神的にも負担が大きくなります。
管理会社へ委託すると費用がかかりますが、ストレスから解放されるとともに知識や経験があって安心できるので、賃貸経営をおこなう際には委託管理を検討してみてください。


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