店舗やテナントを探していると、スケルトン物件というものを見かけることがあります。
お店を開業するときは、一般的に居抜きまたはスケルトンのどちらかを選ぶことになるので、事業計画に適したものを選ぶことが大切です。
今回はスケルトン物件とはどのようなものなのか、開業するメリットとデメリットを解説します。
店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方は、ぜひ参考になさってください。
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スケルトン物件とはどのような店舗？
まずは、スケルトン物件とはどのような店舗のことを指すのか、特徴とともに解説します。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件とは、配管がむき出しになっていたり、コンクリートが打ちっぱなしの状態になっていたりする物件のことです。
スケルトンは不動産や建築用語で「骨組み」という意味を持っています。
柱や床、天井など、建物を支える構造躯体のみの状態が、スケルトン物件です。
なにもない状態で賃貸借契約を締結するため、ご自身で一から店舗をつくっていくことになります。
居抜き物件との違いとは？
居抜き物件とは、内装や家具などがそのまま残っている状態の物件です。
たとえば、前にその店舗を借りていた方が、飲食店を営んでいた場合で考えてみます。
飲食店においては、厨房設備や空調設備、テーブルや椅子などが残されているケースが多いでしょう。
以前のオーナーが使用していたものや内装がそのまま残され、現状のまま賃貸借契約を締結することになります。
同じ業種であれば、自己負担を軽減しながら開業することが可能です。
一方で、別の業種の場合、もともとあった什器や家具などを撤去する手間や費用がかかる可能性があるため、注意が必要です。
ちなみに、一部の内装や設備が残っている状態を、半スケルトン物件や半居抜き物件と呼ばれることがあります。
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スケルトン物件で店舗開業をするメリットとは？
続いて、開業するメリットと、向いている方について解説します。
メリット1：理想の店舗をつくることができる
メリットとしてまず挙げられるのが、理想の店舗をつくれることです。
先述のとおり、居抜き物件とは異なり、構造躯体以外なにもない状態から店舗をつくっていくことになります。
床や天井、壁やレイアウトなど、自分好みに仕上げることが可能です。
たとえば、飲食店なら食事がおいしいことはもちろん、飲食に適した空間を提供することが重要となります。
エステやネイルなど、美容に関する事業であれば、リラックスできたり流行を取り入れたりする必要があるでしょう。
居抜き物件の場合、すでにレイアウトやデザインが決まっているので、どうしても以前の店舗のイメージが残ってしまいます。
業種によって適した空間づくりが必要となるので、店舗のコンセプトに合った理想を実現できるのは、大きなメリットです。
メリット2：設備を新しく導入できる
設備を新しく導入できることも、メリットの一つです。
居抜き物件の場合、設備がすでにあるため、コストを抑えられるのがメリットとなります。
しかし、いつから使われていたのか、修理のタイミングはいつなのかといったことがわからないのがデメリットです。
そのため、開業してすぐに「設備が故障してしまった…」といったことになりかねません。
いつ導入されたものなのかが不明なことも、心配な点といえるでしょう。
一から店舗をつくることができるスケルトン物件なら、設備も最新のものを導入でき、経年劣化を気にせずに済むのが魅力です。
メリット3：イメージを新しくできる
メリットとして、イメージを新しくできることも挙げられます。
先述のとおり、居抜き物件ではレイアウトやデザインがすでに決まっているので、以前の店舗のイメージが残ってしまうのがデメリットです。
内装が似ていると、新しい店舗だと思ってもらえなかったり、新鮮なイメージを与えたりすることが難しくなるかもしれません。
また、前の店舗がマイナスのイメージを持ったまま撤退してしまった場合、そのイメージを引き継いだ状態で開業することになります。
イメージを新しくでき、気持ちの良いスタートを切れるのは、スケルトン物件の大きなメリットといえるでしょう。
おすすめの方
スケルトン物件がおすすめなのは、下記のようなケースです。
●店舗を複数展開していて、同じレイアウトやデザインにしたい
●特殊な業務形態
店舗を複数展開していて、同じレイアウトやデザインにしたい場合、居抜き物件だと難しくなる可能性があります。
スケルトン物件なら一から店舗をつくっていけるので、コンセプトに合わせた店舗を、新しく開業することが可能です。
また、特殊な業務形態の場合も、スケルトン物件が適しています。
たとえば、レストランや美容院などの場合、居抜き物件を改装して開業ができるので、コストを抑えやすいのがメリットです。
しかし、特殊な業務形態なら以前の設備などを撤去する必要があり、初期費用が多くかかってしまうでしょう。
特殊な業務形態で、かつ低コストで開業したい場合は、一から店舗づくりができる物件を選ぶのがおすすめです。
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スケルトン物件で店舗開業をするデメリットとは？
最後に、スケルトン物件で店舗開業をするデメリットについて解説します。
デメリット1：費用がかかる
デメリットとしてまず挙げられるのが、費用がかかることです。
先述のとおり、スケルトン物件は一から店舗をつくることができるため、コンセプトに合った理想の空間をつくることができるのがメリットとなります。
しかし、その分、設備の導入費用や内装にかかる費用など、多くのコストがかかるのがデメリットです。
開業するための費用はすべてご自身が負担することになるため、金銭的な負担が大きくなるでしょう。
また、設備や内装だけでなく、ガスや電気などのインフラ関係や、備品や装飾品などの費用もかかります。
もし設計やデザインを専門家に依頼した場合、その分の人件費も必要です。
デメリット2：準備にかかる時間が長くなりやすい
準備にかかる時間が長くなりやすいことも、デメリットの一つです。
先述のとおり、なにもない状態で賃貸借契約を締結し、一から店舗をつくっていくことになります。
計画どおりに工事を進めていかないと「開店に間に合わなかった…」という事態を招きかねません。
オープンの日が決まっている場合は、開店に間に合うよう打ち合わせをしっかりおこなうことが重要です。
デメリット3：原状回復の際も費用がかかる
デメリットとして、原状回復の際に費用がかかることも挙げられます。
原状回復とは、退去する際に入居時と同じ状態にすることです。
賃貸物件を借りる際、借主には原状回復をおこなう義務が生じます。
スケルトン物件で賃貸借契約を締結した場合、退去時もスケルトン状態にする必要があります。
設置した設備を撤去したり、デザインした内装を解体したりする必要があるため、退去時にかかるコストも考えることが大切です。
メリットだけでなく、デメリットも考慮したうえで、スケルトン物件を選ぶか否かを決めるべきといえるでしょう。
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まとめ
スケルトン物件とは、配管がむき出しになっていたり、コンクリートが打ちっぱなしの状態になっていたりする店舗のことです。
理想の店舗をつくることができたり、最新の設備を導入したり、居抜き物件にはない、さまざまなメリットがあります。
その反面、費用がかかったり準備にかかる時間が長くなりやすかったり、原状回復としてスケルトン状態にしなくてはならないといったことがデメリットです。
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