オフィスや店舗を開設するときには物件を購入するほかに、テナント物件を借りるパターンが考えられます。
テナント物件ではアパートなどと同様に賃借料を支払いますが、住宅物件とは異なり金額が変動することや歩合制を採用しているケースがあります。
この記事では、テナント料の相場のほか賃借料以外にかかる費用もご説明するので、テナント物件の賃借を予定している方はお役立てください。
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テナント料の相場～変動するケース
オフィスや店舗を開設する多くの事業者が、賃貸のテナント物件を利用しています。
テナント料には相場がありますが、社会情勢などによる金額の変動に注意しなければなりません。
テナント料とは
ビルの中のオフィスや、道路に面している店舗の多くは賃貸のテナント物件であり、大型商業施設などでみられる店舗もテナント物件です。
テナント料とはテナント物件に対する賃借料を指しており、アパートなどの賃貸物件を借りるときに支払う家賃と同じ性質の費用です。
毎月、支払うものであり、健全に経営するうえで売り上げに見合った賃借料の物件にする必要があるでしょう。
坪単価
テナント料は物件の面積を基本に設定されており、坪単価とは、テナント物件における面積の基準となる1坪あたりの賃借料を指しています。
坪単価の金額は、築年数や間取り、構造、設備の状況、立地条件のほか周辺環境などによって物件ごとに異なります。
なお、坪単価のなかに共益費を含めているケースがあり、確認が必要です。
相場
テナント料は坪単価によって算出され、築年数など物件の状態によって異なります。
東京都の中心部における坪単価の相場は3万円〜5万円程度です。
大阪府の中心部は2万円〜2万5,000円、福岡県の中心部になると1万5,000円〜2万円が相場であり、エリアによって大きな開きがあります。
変動するケース
坪単価は築年数など物件の状態とともに、周辺環境の影響を加味して設定されるのが一般的です。
たとえば、近隣に新たな駅ができたときや大型商業施設の開業など、不特定多数の往来が増えると相場が変動する可能性があります。
エリアの人気が高まるとテナント物件の価値も向上する傾向があり、坪単価の高騰による経営への影響が懸念されます。
店舗によっては集客の増加につながるケースがありますが、オフィスにおいては通勤ラッシュがデメリットになるかもしれません。
テナント物件を選ぶときには物件の状態だけではなく、エリアの先行きに関する情報を収集する必要があるでしょう。
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テナント料の相場～賃借料以外にかかる費用
テナント物件を借りるときには、賃借料の他に、さまざまな費用を支払わなければなりません。
保証金・敷金
賃貸借契約を結ぶにあたって、保証金や敷金を求められるのが一般的です。
物件によって異なりますが、賃借料の2〜10か月程度の金額になるでしょう。
保証金や敷金はテナント料を滞納したときに補てんされたり、退去する際の原状回復費用に充てられ、残った分は返還されます。
ただし、壁や床のコンクリートが剥き出しで大規模な内装工事をおこなってから使用するスケルトン物件においては、原状回復費用が高額になるでしょう。
したがって、保証金や敷金では足りずに、追加費用が生じる可能性が高い点に注意してください。
礼金
礼金はテナント物件を貸してくれるオーナーに対して謝意をあらわすもので、賃借料の1〜2か月ほどが相場となり、返還にはなりません。
近年は礼金を求めない物件が増えているため入居条件を確認してみましょう。
仲介手数料
テナント物件は不動産会社がご紹介するのが一般的で、賃貸借契約を結ぶ際に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により賃借料の1か月分までと定められています。
なお、不動産会社を通さずにオーナーとの直接の交渉によって借りるケースにおいては、仲介手数料は発生しません。
共益費・管理費
共用部分の電気代や清掃費、修繕費のほか管理会社に支払う委託料などの共益費や管理費の扱いは、テナント料に含むケースと別扱いにする物件に分かれます。
別扱いのときには、テナント料と同様に毎月の支払いが発生します。
金額は物件によって異なり、面積に応じて算出されるのが一般的です。
前家賃
賃貸借契約を結ぶときに、当月分の賃借料とともに、前家賃として翌月分の支払いを求められるケースがあります。
新たな賃借人との契約にあたって、賃借料に係る滞納リスクの軽減を目的にオーナーが設定するものです。
前家賃の支払いによって翌月に賃借料を払わない扱いとなり、損害を被っているわけではありません。
保険料
賃貸借契約の際に、火災保険への加入が義務付けられているケースが多数を占めます。
ほとんどの物件において加入する保険を指定されますが、希望する保険への加入を認めてもらえるケースもあります。
火災保険は火災の原因が賃借人にあるときの賠償責任などに備えるものであり、保険料がテナント料に含まれていても、万一に備えて補償内容などを確認しておきましょう。
保証会社利用料
テナント物件によっては、賃貸借契約を結ぶ条件のなかに保証会社との契約が設定されているケースがあります。
保証会社は、賃借人が賃借料を滞納したときに賃借人に代わって賃借料を支払う役割を担います。
保証会社との契約にあたって、賃借料の0.5〜1か月分を利用料として支払う流れであり、オーナーから保証会社を指定されるのが一般的です。
申込金
気に入った物件をみつけたときに、賃貸借契約の締結に先立って、借りたい意思を示すうえで申込金を支払うケースがあります。
申込金は、賃貸借契約を結ぶ際に返還され、他の初期費用に充当できます。
ただし、申込金を支払っても、賃貸借契約を結ぶまでは物件を借りられるとは限りません。
テナント物件を利用できるよう、できるだけ早期に契約を結びましょう。
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テナント料の相場～歩合制のテナント物件
テナント物件のテナント料は月額固定制が一般的ではありますが、物件のなかには歩合制を採用しているケースもみられます。
歩合制のテナント料とは
テナント物件においては、賃借人が何らかの事業をおこないます。
歩合制とは、事業の売上に応じて賃貸借契約で定める割合分の賃借料を算出する仕組みです。
大型商業施設のテナントなどにおいて採用されており、毎月違った支払い金額になります。
売上額について、賃借人による自己申告にすると信ぴょう性に問題が生じるでしょう。
したがって、歩合制を採用する物件には、賃借人の売上額をオーナーが把握できる関係性が必要です。
売上が大きく下がるとオーナーの利益に大きな影響が生じる方式であり、売上に歩合率を乗じるほか、保証額として最低売上額が設定されるケースがあります。
また、歩合制と固定家賃を複合した形態があるなど、細かな設定は物件によってさまざまです。
メリット
オーナーは、売上が多いときに想定以上のテナント料を得られます。
一方、売上が少ないときにテナント料の支払いを抑えられる点は、賃借人にとってのメリットになります。
また、売上が上がらないとオーナーの収益も向上しない仕組みであり、オーナー側が賃借人の事業をバックアップする関係になるでしょう。
業績アップを図るうえで協力体制が構築されると、相乗効果によって売上の増加が期待できるでしょう。
デメリット
テナント料が不安定であり、オーナーは事業計画を立てにくくなります。
また、オーナーが売り上げを把握できる仕組みにするうえで、賃借人はオーナーから会計システムなど何らかの導入を求められるでしょう。
したがって、システム入力作業など、賃借人の手間が増える点がデメリットにあげられます。
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まとめ
テナント物件の賃借料は、社会情勢などによって変動する可能性があるとともに、歩合制を採用しているケースがあります。
築年数など物件の状態のほか周辺環境における影響を考慮したうえで、健全な経営に向けて無理なく支払えるテナント料の物件を選びましょう。
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