事業主が店舗やオフィスの開設するときには、テナント物件を借りるケースは珍しくありません。
ところで、ほとんどのテナント物件においては、賃貸借契約に基づき賃借料のほかに共有部分の管理維持費用がかかることをご存じでしょうか。
この記事では、共益費とは何かのほか相場金額や共益費0の物件についても解説いたしますので、テナント物件を借りる予定の方はお役立てください。
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テナント物件における共益費とは
ここでは、テナント物件を借りるときに発生する共益費の概要について解説します。
共益費とは
テナントを借りて店舗やオフィスを開設するときには、建物内に他の事業主と共同で使う場所が発生するケースがあります。
各事業主が安全で快適に事業をおこなううえで、共有部分の清掃やエレベーターのメンテナンス、防災設備の管理維持などの業務を実施する必要があります。
エレベーターや消防施設などは、法令によって定期的なメンテナンスが必要であり、怠るわけにはいきません。
共益費とは、建物の共有部分や共有設備の管理維持など、すべての入居者に関わる費用に充てる入居者の負担分です。
廊下や階段の電気、駐車場の管理維持、花壇の整備、共用トイレの上下水道料など、さまざまな費用がかかります。
テナントなどの利用者が共同で利益を受ける場所に関する費用をオーナーが支払ったうえで、支払い相当額は利用者が分担してオーナーへ支払う流れになります。
管理費との違い
類似した費用として管理費があげられ、賃貸借契約書においては、どちらかについて定められているのが一般的です。
不動産公正取引協議会連合会が示している、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、双方の費用には違いがあります。
共益費は、借家人が共同して利用する設備や施設の運営と維持に関する費用とされています。
一方、マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持と管理に必要な費用が管理費です。
管理費には共用部分の公租公課を含みますが、修繕積立金は含まれません。
双方を比べると、管理費のほうが広い範囲を指しています。
たとえば、管理会社の運営費や人件費は管理費として扱うのが妥当になるでしょう。
しかし、実態としては双方の費用はほぼ同義で使用されており、建物の外壁の修繕費に充当しているケースも散見されるなど明確には区分されていません。
課税対象
居住用物件では課税対象になりませんが、事業用物件においては基本的に課税対象になります。
管理会社やオーナーに対し、水道光熱費や管理人の人件費、清掃費などについて共有部分の費用負担として支払ったケースにおいては課税対象です。
ただし、水道光熱費に関するメーターなどを各テナントに区分したうえで、支払額を管理会社などが預り金として処理しているときがあります。
管理会社などが預かったに過ぎない経理方法になると、課税売上に該当しません。
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テナント物件における共益費の相場
ここでは、テナント物件における共益費の相場金額についてご説明します。
相場金額
事業用の賃貸オフィスなどにおいては物件によって金額に大きな差があり、通常の相場としては家賃の5%から10％程度と幅があります。
エレベーターやセキュリティシステムのほか、共用トイレに最新の機能が整備されているなど、各種の設備が充実している建物になると相場よりも高額になるでしょう。
金額が高い物件では、清掃などがきめ細やかにおこなわれているのが一般的です。
一方、設備が古く、清掃や電球の交換などの対応が疎かな物件になると安くなる傾向があります。
また、大きな建物になるほど高額になる傾向があり、エレベーターが設置されていないような小規模な物件は相場よりも低い金額で設定されているケースもみられます。
ただし、共有部分がそれほど充実していないにも関わらず、高額のときには注意しなければなりません。
テナント物件を探す多くの事業主は、立地条件や築年数、床面積、設備とともに賃借料に目がいき、賃借料が安いと魅力に感じるかもしれません。
しかし、気を付けないと、賃借料を安く設定したうえで、共有部分の費用負担が高く設定されている可能性が考えられます。
内覧の際に、ビルの設備や管理維持の状態を確認し、共益費と設備のバランスが適正かを見極めましょう。
法的な制限
預り金で扱われている物件は実費分になりますが、そうでないときには金額の設定に対する法的な制限はなく、管理会社やオーナーが自由に金額を設定できます。
管理会社などは、物件の状況を踏まえて独自に金額を定めて構いません。
また、同じ建物でも金額が異なるケースもあります。
ほとんどの物件では、床面積を基準に金額を設定しており、賃借分の床面積が広いほど高くなるでしょう。
そのほかにも、入室者がみつけられずにいると、空室対策として金額を抑える可能性があります。
金額が高いと思ったときには、不動産会社に対し根拠を尋ねてみると良いでしょう。
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共益費0のテナント物件
事業主としては、費用を節約して経営を安定させるうえで、賃借料などの月々の支払額が低額で済むテナント物件を見つけたいと考えるでしょう。
賃貸物件のなかには、共益費や管理費が発生しないものもあり、ここでは共益費0とされているテナント物件について解説します。
共益費0とされているテナント物件の概要
店舗やオフィスを探しているときに、共益費0と設定されているテナント物件を見かけたことがあるかもしれません。
0設定であっても、共用部分の清掃やエレベーターなどの管理はおこなわれており、物件の使用に支障は生じないでしょう。
ただし、共用部分を管理維持するうえでは費用がかかっています。
共益費などが設定されていない物件に関しては、念のため、共用部分の管理維持費用の扱いを確認するようにしましょう。
0設定の物件においては、共用部分の管理維持に必要になる費用が賃借料の中に含められているのが一般的です。
したがって、賃借人が費用を負担している仕組みに変わりはありません。
注意点
賃貸借契約を結ぶときには、保証金や礼金のほか不動産会社へ支払う仲介手数料などの初期費用を支払わなければなりません。
初期費用は、賃借料に契約書で定める割合を乗じて算出するように定められているケースが多数を占めます。
共有部分にかかる費用として徴収する分を賃借料の中に含んでいる物件は、初期費用の算出根拠になる賃借料が高くなる傾向にあります。
したがって、賃借料の中に含んでいる物件のほうが、別扱いにしているものに比べて、保証金などの初期費用が割高になってしまうでしょう。
共益費0を売り出し文句にしている別件は、一見すると得に感じるかもしれませんが、契約してから後悔する場合があるため注意が必要です。
共益費が安すぎても高すぎても、理由を調べて判断することが大切なポイントになります。
一方、市区町村などからテナント物件の賃借料に対して、補助が支給される制度を活用するときには、補助対象経費について確認するのが良いでしょう。
市区町村などの制度のなかには、補助対象経費を賃借料に限定し、共益費や管理費を補助対象外と定めているケースが少なくありません。
初期費用が割高になったとしても、共有部分にかかる費用を賃借料に上乗せしているほうが得な事例も考えられるため、慎重にシミュレーションしてみましょう。
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まとめ
テナント物件においては、賃貸借契約に基づき賃借料のほかに、共用部分の管理維持費として共益費が必要になるのが一般的です。
物件によって金額に差がありますが、通常の相場としては家賃の5%から10％程度となっています。
0物件のときには賃借料に含まれている可能性があるため、初期費用が割高にならないよう注意しましょう。
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