歯科医院の開業において、テナント物件の選定は将来の収益に直結する重要な要素となります。
適切な立地や条件を慎重に見極め、契約時の注意点を把握しましょう。
今回の記事では、歯科医院の開業に向けたテナント物件選びのポイントと、契約時の注意点についてご紹介します。
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歯科医院開設におけるテナント物件の立地の選び方
歯科医院を開業する際、適切な立地を選ぶことは非常に重要です。
立地は集客に大きな影響を与えるため、テナント物件は慎重に選ぶ必要があります。
下記のポイントを踏まえて、歯科医院の開業に適した立地を選ぶことで、成功への道が開けるでしょう。
まずは、テナント物件の立地の選び方を説明します。
立地の選び方①コンセプトと診療スタイルに合った立地の選定
まず、歯科医院のコンセプトや診療スタイルに合った立地を考えることが大切です。
テナント物件を探す際には、開業する歯科医院のコンセプトや診療スタイルを明確にしておくことが不可欠です。
例えば、小児歯科を中心にしたい場合、若いファミリー層が多いエリアが適しています。
ターゲットとする患者層が多く、その層が通いやすい場所が良い立地といえるでしょう。
また、そのエリアにどれだけのターゲットがいるかを確認することも重要です。
たとえ人が多いエリアでも、ターゲットが少なければ、良い立地とは言えません。
さらに、昼間の人口も考慮する必要があります。
住宅地に住んでいる人が多くても、日中に働きに出てしまう場所では、昼間の集患が難しくなるためです。
立地の選び方②競合他院の存在と競争状況の分析
次に、競合他院の存在を確認することが重要です。
開業予定の地域に既に他の歯科医院がある場合、競合の数や診療内容を調査し、競争状況を把握することが求められます。
競合が多い地域では、差別化戦略やターゲット層の絞り込みが必要となります。
立地の選び方③集患力のある立地かどうか判断する
さらに、患者が集まりやすい場所を選ぶことも大切です。
これを「集患力」と呼びますが、歯科医院を開業する場所を選ぶ際に非常に重要なポイントです。
特に、患者が普段利用する通り道や移動ルート上に、テナント物件があるかどうかがポイントになります。
例えば、住宅地や仕事場の近く、ショッピングセンターや駅、バス停の周辺など、日常的に多くの方が行き交う場所に歯科医院を構えると、集患力が高くなります。
また、将来的な人口の増減や交通網の変化も考慮しなくてはなりません。
地域の発展や交通の変化によって、将来の患者の流れが変わることがあるからです。
最後に、患者が普段どの道を使うかにも注意しましょう。
多くの方は、無意識に最短ルートや通りやすい道を選びます。
そのため、テナント物件がそのような道沿いにあるかどうかを確認することが重要です。
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歯科医院開設におけるテナント物件の主な条件
歯科医院を開業する際には、適切なテナント物件選びが非常に重要です。
続いては、歯科医院を開設する際に考慮すべき、テナント物件の主な条件について説明します。
テナント物件の条件①面積とレイアウト
歯科医院の設計には、受付、待合室、診療室、レントゲン室、スタッフルーム、トイレなど、さまざまなスペースが必要となります。
歯科医院の規模や診療スタイルに基づいて、これらのスペースを確保するための適切な面積を見積もりましょう。
また、診療の流れを考慮し、効率的な導線やレイアウトが実現できるかも重要なポイントです。
テナント物件の条件②視認性の高さ
多くの方に歯科医院を認知してもらうためには、視認性の高いテナント物件を選ぶことが大切です。
例えば、主要道路沿いやビルの1階に位置するテナント物件は目につきやすくなります。
もし、2階以上のテナント物件を選ぶ場合は、看板を設置できるか、そのサイズや通りからの見えやすさを確認しましょう。
また、駅やバス停に近い場所は、患者にとっての利便性が高く、集患にも有利です。
周辺環境を十分に確認し、適切な立地を選びましょう。
テナント物件の条件③賃料相場
テナント物件は初期費用を抑えられる一方で、賃料が高めになる傾向があります。
賃料は、立地や駅からの距離によって変わるため、選んだエリアの賃料相場を確認し、しっかりと資金計画を立てることが必要です。
経営戦略としては賃料を抑えたいところですが、集客が見込めるエリアであれば、多少賃料が高くても広告宣伝費を節約でき、結果的に経営にプラスになる場合もあります。
テナント物件の条件④初期費用
初期費用とは、テナント物件を借りる際に最初に必要となる費用のことで、以下のようなものが含まれます。
●前家賃：契約開始前に支払う家賃
●敷金・礼金・保証金：敷金は家賃の6から10ヶ月分が一般的で、礼金は1ヶ月分が目安
●仲介手数料：不動産業者に支払う手数料
●火災保険料：火災や災害に備えるための保険料
●初回保証料：保証会社を利用する場合にかかる費用
また、内装工事や保険診療の申請にもそれぞれ1ヶ月程度の期間が必要になるため、その間の前家賃が最低でも2ヶ月分発生することがあります。
さらに、開院に向けて、内装や配線工事、診察機器の購入など多くの費用が発生するため、これらを含めた資金計画が重要です。
これらの費用は条件や契約内容によって異なるため、目安として考えるのが良いでしょう。
なお、事業用の物件の場合、住居用の物件よりも初期費用が高くなる傾向があります。
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歯科医院開設におけるテナント物件契約の注意点
最後に、テナント物件を契約するときの注意点についてご紹介します。
契約時の注意点①契約形態
歯科医院などの医療機関でテナント物件を賃貸する際、契約形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類に大別されます。
普通借家契約とは
契約期間が満了しても、借主の権利として契約更新が基本的に保証されます。
ただし、重大な違反行為があった場合などは契約が終了する可能性があります。
定期借家契約とは
契約期間が終了すると自動的に契約が終了し、更新は不可ですが、貸主との協議で再契約が可能な場合もあります。
古い物件や商業施設では、この契約が多く見られます。
医療機関としての安定した運営を考えると、長期的に継続可能な契約期間が望ましいです。
特に、定期建物賃貸借契約で3から5年程度の契約期間では、開業許可の審査に影響を及ぼす可能性があるため、契約年数には十分注意しましょう。
契約時の注意点②敷金償却
契約時に支払う敷金や保証金について、物件概要書に「敷金償却」と記載されている場合、退去時に敷金の一部が差し引かれ、残りの金額が返金されます。
敷金償却がある場合、その償却額はテナント物件によって異なり、通常は1から2ヶ月分が償却されることが多いです。
契約時には、具体的な償却額がいくらになるのかを確認しておくことが重要です。
償却された金額は、貸主が自由に使用するため、償却額が大きければ大きいほど、退去時に返金される金額が少なくなります。
条件をしっかり確認しないと、退去時にトラブルに発展する可能性があるため、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
契約時の注意点③原状回復の範囲
原状回復とは、借主が物件を返却する際に、物件を契約時の状態に戻すことを指します。
国土交通省のガイドラインによると、原状回復は借主の故意や過失、管理義務違反などによって生じた損耗や毀損を修復しなくてはなりません。
歯科医院などの事業用の物件の場合、契約書に「退去時はスケルトン戻し」と記載されていることが多く、内装を完全に取り除いて元の状態に戻すことが求められます。
住居用の物件とは異なり、事業用の物件では内装工事が大規模であることが多いため、原状回復の範囲も広がります。
契約時にこれらの条件をしっかりと確認し、将来のコストを考慮しておくことが重要です。
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まとめ
歯科医院の開業において、適切な立地とテナント物件の選定は成功の鍵です。
コンセプトや診療スタイルに合った立地を選び、競合他院の存在や集患力も考慮しましょう。
さらに、契約時には普通借家契約か定期借家契約かを確認し、敷金償却や原状回復の範囲も把握しておくことで、安定した経営基盤を築くことができます。
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